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Emigración Legal

Sus bienes en los Estados Unidos, y los impuestos que deberán pagar

Existen reglas especiales que se aplican para el gravamen de los bienes inmuebles pertenecientes a extranjeros sin status de residentes.

Para entender mejor estas reglas es útil repasar brevemente cómo las inversiones en bienes inmuebles pueden ser tasadas.

Por ejemplo, si una inversión en bienes inmuebles constituye un negocio o comercio para los Estados Unidos, el ingreso que sea renta será gravado en base a importes netos (deducciones permitidas) sujeto a tasas impositivas ordinariamente graduadas.

Si una inversión en bienes inmuebles no constituye un negocio o comercio para los Estados Unidos, cualquier renta generada por esa propiedad constituirá fuente de ingresos fija y determinable o anual (FDAP), sujeta al 30% de retenciones impositivas sin ningún margen para deducciones (1).

Es más: si la inversión no constituye un negocio o comercio para los Estados Unidos, cualquier ganancia de capital que se reparta por la inversión estará exenta de impuestos en los Estados Unidos (ya que las ganancias sobre el capital no constituyen fuente de ingresos fija y determinable o anual.

De igual manera, los extranjeros no residentes pueden formar una corporación estadounidense a través de la cual se podría realizar una inversión. A la corporación se le aplicaría el impuesto a las ganancias –sobre montos netos– y pagaría impuestos por las ganancias sobre el capital como cualquier otra corporación estadounidense, habiendo como única diferencia el hecho de que los beneficios son distribuidos desde la corporación a su(s) tenedor(es) de acciones extranjeros. Estos ejemplos ilustran cómo exactamente, desde 1980, los bienes inmuebles de los extranjeros sin status de residentes son gravados.

Al Congreso le preocupaba que los inversores extranjeros, ya sean individuos o corporaciones, a menudo escaparan de todas las regulaciones impositivas de los Estados Unidos sobre la venta de los inmuebles, ya sea en calidad de inversión o para uso personal.
El Congreso se dio cuenta de que los dueños extranjeros de corporaciones extranjeras que poseían inmuebles norteamericanos también podían evitar los impuestos al vender sus acciones (ya que tales ventas constituyen fuentes de ingresos en el extranjero, no sujetas al impuesto a las ganancias estadounidense). El Congreso observó la disparidad entre la carga impositiva impuesta a los ciudadanos y residentes que invertían en inmuebles estadounidenses y los no residentes que invertían en inmuebles estadounidenses, llegando a la conclusión de que tal disparidad violaba los principios de las políticas impositivas. Como resultado, el Congreso aprobó el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA) en 1980.

El Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles básicamente obliga a los extranjeros no residentes que tributen impuestos a pagar el impuesto a las ganancias estadounidense a tasas ordinariamente graduadas y sobre los ingresos netos (con ciertas deducciones permitidas) derivados de bienes inmuebles estadounidenses, lo que es generalmente un beneficio para los no residentes.
Sin embargo, el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles también se asegura de que las ganancias derivadas de la venta de propiedades inmuebles norteamericanas también estén sujetas al gravamen de los impuestos.
Ser propietario de inmuebles a través de corporaciones tampoco sirve para eximirse de lo que dispone el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles.

El Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles tasa con impuestos el ingreso y las ganancias derivadas de la operación y venta de Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos (USRPIs) por parte de extranjeros no residentes y corporaciones extranjeras.
Se entiende por Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos cualquier interés en un bien inmueble en suelo norteamericano (incluidos los intereses en minas, pozos y otras reservas naturales inexplotadas, reformas y algunas propiedades personales asociadas generalmente con los bienes inmuebles) y cualquier interés en ciertas corporaciones norteamericanas (compañías que posean bienes inmuebles en los EE.UU.).
Debe notarse que un Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos también existe en el caso de propiedades ubicadas en las Islas Vírgenes (mas no en otras posesiones de los EE.UU.).

Para determinar si una corporación es una Compañía Propietaria de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos (USRPHC), se debe tomar en cuenta el porcentaje de activos poseídos por la corporación que constituyan Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos durante un período de tiempo determinado.

El período de tiempo a tomar en cuenta será el menor de:
(i) el período durante el cual aquel que tribute impuestos mantenga su interés en la corporación, o
(ii) el período de cinco años que termina en la fecha de transferencia de la corporación.

Por lo general, una corporación local es una Compañía Propietaria de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos si el valor justo de mercado de sus Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos es mayor o igual al 50% del valor justo de mercado de las posesiones en bienes inmuebles y otros activos usados en comercios o negocios en todo el mundo por la corporación.
Las reglas que se aplican a las Compañías Propietarias de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos son bastante complejas y existen numerosas excepciones, incluyendo una para las corporaciones que previamente hayan vendido todos sus Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos, y otra para el 5% o menos de los dueños de Compañías Propietarias de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos que hayan negociado acciones públicamente.

También debe hacerse notar que las reglas especiales se aplican en otros tipos de entidades comerciales (por ejemplo sociedades). Generalmente, un interés en una sociedad no es un Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos.
Se tiene un enfoque más laxo en el caso de que uno de los miembros de la sociedad reciba un pago de ella. Si el miembro de la sociedad vende su parte, la cantidad de dinero en efectivo u otras propiedades recibidas por el socio, en la extensión atribuible a Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos, es vista como un monto cambiado por un Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos.

Como otros aspectos de las leyes impositivas estadounidenses que se aplican a los no residentes, el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles recauda mediante una tasa de retención.
Si un extranjero no residente se deshace de su Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos, el comprador debe retener el 10% del precio total de compra del Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos y remitirlo a la Dirección Impositiva (IRS) en un período no superior a 20 días luego de efectuada la transacción.
Esto crea un problema cuando el precio de venta excede la cantidad de efectivo sumida en la transacción (por ejemplo, cuando el vendedor no residente recibe una promesa de pago sobre la propiedad). No se requiere retención si el comprador puede demostrar que el vendedor no es extranjero, que el interés transferido no es un Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos, que el vendedor no está sujeto a gravamen para esa transacción (esto puede ser así por razones varias), o que el vendedor puede apelar a retenciones reducidas (por ejemplo, bajo ciertos tratados impositivos) o puede apelar a un certificado de retención.

Para obtener un certificado de retención y una exención de retención de impuestos, el vendedor no residente debe completar el formulario 8288-B de la Dirección Impositiva (IRS).
se formulario requiere una descripción de los Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos incluidos en la transacción, el precio de venta, un cálculo del máximo de impuestos a pagar y evidencia de que el vendedor no posee obligaciones de retención no cumplidas según el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles con respecto a la compra de los Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos.
Si el certificado de retención se obtiene, el extranjero no residente debe emitir un recibo de retorno de impuestos por el año de venta y pagar el importe apropiado del impuesto a vencer en ese año.

Una inversión en inmuebles norteamericanos también puede crear complejidades significativas en el marco de una herencia. Los Estados Unidos se han incorporado a tratados impositivos por herencia con diversos países, para eliminar el doble gravamen de la herencia por parte de los diferentes países.
Estos tratados generalmente operan obligando a la persona fallecida a tributar impuestos solamente en el país donde tenía fijado su domicilio (con intención de residir de forma permanente) al momento de su muerte.
Sin embargo existen excepciones, particularmente con respecto a los inmuebles. Por ejemplo, la herencia de un individuo con domicilio en la República Federal Alemana que posea bienes inmuebles en EE.UU. será básicamente gravada con impuestos a la herencia alemanes.
Sin embargo, los impuestos estadounidenses a la herencia son válidos con respecto a los inmuebles situados en suelo de los Estados Unidos. Como resultado de la inversión, la herencia de la persona fallecida deberá lidiar con las complejidades de los tratados impositivos entre países, impuestos a la transferencia -que se deben abonar en dos países-, recibos de retorno de impuestos a la herencia en múltiples jurisdicciones, certificados de probidad de los Estados Unidos y otros asuntos vinculados. A menudo, estas onerosas complejidades pueden ser evitadas planeando con antelación la herencia.

Si tomamos el ejemplo anterior, la persona domiciliada en Alemania podría haber retenido su interés en los inmuebles norteamericanos a través de una corporación alemana. Según el tratado impositivo vigente entre ambos países, las acciones de la corporación germana no podría haber estado sujeta a gravamen por parte de los Estados Unidos, protegiéndose de esa manera de una situación de doble gravamen.
Nótese que las transferencias de propiedades estadounidenses a corporaciones extranjeras siempre llevan aparejadas complejos temas impositivos, siendo lo más conveniente buscar asesoramiento de un profesional en impuestos calificado en caso de tener que efectuar una de estas transacciones.

En resumen, el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles provoca que las inversiones extranjeras (incluso en algunos casos de residentes temporales) en bienes inmuebles estadounidenses sean gravadas de manera muy similar que las de los ciudadanos o extranjeros con status de residentes.
Generalmente, los impuestos se aplican sobre los ingresos netos provenientes de los inmuebles que sean propiedad de extranjeros, a tasas impositivas graduadas. Los impuestos también se aplican sobre la venta de ese bien inmueble, con una parte de esos impuestos retenida sobre el precio de compra (por parte del comprador) y remitida a la Dirección Impositiva (IRS).
Al considerar empezar a invertir en bienes inmuebles, se deben tomar precauciones extremas en cuanto a las consecuencias impositivas que traerá incluir estos bienes en una herencia, particularmente si el inversor pretende residir de forma permanente fuera de los Estados Unidos.

(1) Debe hacerse notar que quienes pagan impuestos pueden elegir entre considerar a los ingresos generados por bienes inmuebles (por ejemplo el alquiler de un departamento) como un ingreso efectivamente conectado con un comercio o negocio, aún cuando la propiedad de ese inmueble no constituye de forma ordinaria un comercio o negocio. Esta elección es a menudo beneficiosa, ya que el impuesto del 30% de retenciones, que no permite deducciones adicionales, a menudo provoca un duro e indebido resultado fiscal. Esta elección ha sido extensamente reemplazada por el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA).

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La Redacción

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