Cómo alquilar tu propiedad o comercio
El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae
inconvenientes, tanto para inquilino como para locador, como a veces para el
garante, aunque no en todos los casos, pero todos conocemos historias de alguien
a quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien le
destrozaron el departamento inquilinos mal habidos, de quien estuvo años
peleando por desalojar a otros inquilinos, o bien locadores obsesivos o abusivos
a la hora de renovar el bendito contrato.
Pocos saben que en general los contratos de alquiler de vivienda son por dos
años y los comerciales por tres, al menos eso dice la ley, aun con la
posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización, pero quedándose
el locador con lo abonado en concepto de deposito, por el perjuicio que le causa
terminar un contrato antes de lo previsto originalmente.
Contratar por menos o mas tiempo del previsto por la ley 23091 de alquileres es
invalido, es decir, se tendrá por celebrado por los mínimos y máximos legales (2
o 3 mínimo y 10 máximo), mas allá del convenio entre las partes.
Lo que ocurre generalmente es que se hacen por menos tiempo, y las consultas que
le hacen al abogado es si lo renuevan, si pueden aumentarle y demás, cuando lo
que no se sabe es que ese contrato que hicieron nacer por un año, tiene dos años
de vida, y no lo que las partes quisieron pactar.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
En el mismo contrato donde se fija el plazo, se fija que no podrá dejar de pagar
por mas de dos meses, en caso de que ocurra, quedara rescindido el contrato, es
decir, terminado y el inquilino deberá desalojarlo, problema que también surge
al no ocurrir, instalarse este allí por un tiempo gratuitamente, mientras que el
locador deberá iniciar un juicio para lo cual deberá invertir tiempo, plata y
desventuras, y que solo especulando con lo que durará el mismo, el inquilino
vivirá allí gratuitamente.
Por esto es que se firma junto con el contrato, aunque con fecha posterior, en
la mayoría de los casos, el Convenio de Desocupación, donde este se compromete a
desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo que acelera
el posterior desalojo.
Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad, ya sea particular o
comercial, sin antes tener el consentimiento (mas vale por escrito) del dueño o
locador, dado que en algunos casos no estarán de acuerdo y habrá que volver
atrás, y en otros mejores, pagaran toda esa mejora o renovación, o la mitad de
la misma, dado que una vez retirados los inquilinos el locador se beneficiara
con tal mejora que le quedara
¿Qué pasa si al tiempo de vivir aparecen manchas de humedad, filtraciones o
cualquier defecto que no vi al alquilar? Pues deberé reclamarlo como vicio de la
propiedad y el locador deberá abonarlo o bien esto podrá dar lugar a la
rescisión del contrato.
¿Qué pasa si subalquilo el inmueble, comercio o casa a otro, es decir, me voy de
viaje o me conviene alquilar una habitación aparte, o bien me alquilan por $ 300
y yo subalquilo por $400, se puede hacer? No, esta prohibido por ley y en
general por contrato.
¿Qué pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo? Muchos tenemos
la experiencia del parquet levantado, las paredes sucias, el papel de las mismas
deshecho o bien, los caños salidos de su lugar, muchas cosas con el fin de
dañar.
Esto deberá ser indemnizado al locador, dado que no surge del “normal uso de las
cosas”, razón por la que se pide deposito al inicio, garantía y referencias
comerciales (veraz, etc.) y de titularidad, de quien alquilara para no sufrir
estos inconvenientes.
¿Existe un plazo máximo de alquiler? Si, el de 10 años, y como en el mínimo,
pactar por mas tiempo implicara que se tiene convenido por 10.
¿Puedo exigir que me renueven el contrato? No, se convendrá entre ambas partes,
pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar
al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el caso. De
decidir hacerlo se formalizara un nuevo contrato con nueva fecha.
¿Por qué es tanto trastorno convertirse en garante? El garante es quien da fe de
que el inquilino pagara, por lo que cree firmemente en el desde el momento que
acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de donde
agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla.
Cuando se escucha por ahí “me embargaron la casa por ser garante”, lo que
ocurrió es que luego de recurrir insistentemente y ya en juicio y con sentencia
contra el inquilino, este no puede pagar, no tiene sueldo, ni cuenta bancaria,
ni trabajo evidentemente, ni siquiera a veces voluntad de pago, por lo que se va
contra la garantía, esos pobres confiados a los que terminaron traicionando.
No está todo perdido para ellos dado que podrán reclamar posteriormente por tal
“traición” contra el “inquilino” que ya no lo es, siempre y cuando posea algo
para embargarle, sino no habrá forma de cobrar, no?
Lo ideal, antes de dar en alquiler una propiedad, es interesante verificar la
garantía, y pedir un Veraz tanto del futuro locatario como del garante, aunque
si bien, nunca se sabe, es una manera de estar cubiertos
Otro tema es el valor del alquiler, en un país donde esta prohibida cualquier
cláusula de indexación, por lo que en general se pacta renegociar el contrato
cada 6 meses (se incluye como cláusula) o bien fijar alquileres escalonados, es
decir, los primeros seis meses este valor, los próximos seis meses otro valor y
así, según el acuerdo al que lleguen las partes.
Si llegada la negociación, no se ponen de acuerdo, entonces el contrato podrá
terminarse sin derecho a indemnización por ninguna de las dos partes.
Siempre es interesante poder hacer el Contrato a través de Abogado, y no los que
otorgan las inmobiliarias, dado que son formularios pro forma, que no se adaptan
a cada uno, con las particularidades propias, sino mas bien son generales,
quedando fuera algunas características fundamentales.
Para los alquileres de temporada en Countries, Quintas o en la Playa, también se
conviene por tiempo determinado o bien por temporada, y estos no se encuentran
como los de vivienda permanente afectados por el mínimo de 2 años, sino que será
por el tiempo establecido, dado la condición de ser de veraneo.
Recuerde que el inmueble le debe ser entregado con los pagos al día (impuestos,
servicios, expensas). El pago del precio mensual del alquiler por lo general se
efectúa por adelantado.
Es usual, en caso de vivienda o comercio permanente, que el dueño solicite que
usted en tiempo equis ponga tales impuestos a nombre suyo (luz, teléfono, cable)
y esto es bien lógico, de hecho, todos los locadores debieran hacerlo, porque en
caso de no pagar, los organismos tales como Edenor o Telefónica, perseguirán
para el cobro al titular de tal servicio y no le importara el contrato firmado
con el inquilino, y la única manera de no tener que pagar tal deuda, será este
consejo de que los inquilinos entonces, coloquen los servicios a nombre de ellos
hasta que finalice el contrato.
Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento de cobrar el precio de
su inmueble. Realice la operación en un ambiente suficientemente seguro.
Verifique, de ser posible, la legitimidad de los billetes utilizados. Si se
traslada con el dinero hágalo debidamente acompañado y por medios de transporte
seguros, etc.
Recuerde que usted está realizando un negocio jurídico con un bien registrable.
Procure el asesoramiento legal adecuado.
Por Dra. Vanes Di Cataldo