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Cómo calcular el retorno de una inversión inmobiliaria

El negocio inmobiliario y de la construcción es uno de los más atractivos en todo el mundo pero, ¿cómo calcular si realmente recuperaremos lo invertido.... y tendremos alguna ganancia?

Cálculo de costos en la inversión inmobiliaria

PERFIL ECONOMICO

El perfil económico de un programa inmobiliario , se refiere al costo aproximado de la edificación. En construcción de edificaciones de vivienda se consideran  los siguientes componentes

A- TERRENO .- su precio de estar dentro de lo que manda el mercado, se recomienda hacer una valuación comercial previa.

A este precio se le debe sumar los gastos notariales y registrales.

B- EL PROYECTO.- incluye el costo del manejo del proyecto integral , esto es:

proyecto de arquitectura
proyecto de estructuras
proyecto de instalaciones eléctricas
proyecto de instalaciones sanitarias
proyecto de señalización y rutas de evacuación en caso de desastres.
proyecto electro mecánico si fuere el caso
proyecto de impacto ambiental si se amerita.

C- CONSTRUCCIÓN.- es el costo del metro cuadrado de la construcción, mas los gastos generales , el costo por la administración de la obra , la utilidad del constructor, a todo esto se le agrega los impuestos de ley. 

D- EXTERIORES. En este rubro, se consideran gastos como cisterna , tanque elevado o tanque hidroneumático , bombas de agua , tratamiento de estacionamientos en la zona de retiro municipal , rejas de seguridad , entre otros.

E- PROMOCIÓN INMOBILIARIA.- es el costo que se cobra por , buscar terrenos apropiados , realizar contratos de asociación en participación, opción de venta, búsqueda de financiamiento , selección de la constructora y elaborar un plan de ventas para un segmento de la población que permita completar el ciclo del negocio con éxito.

F- RENTABILIDAD .- SE DEFINE COMO EL PORCENTAJE DE UTILIDAD , RESPECTO DE LA INVERSIÓN QUE SE HACE. En construcción en Lima es del orden del 30 al 40 por ciento .

¿De qué depende el retorno sobre la inversión inmobiliaria?

La velocidad con que se recupere el dinero mas la utilidad la hace mas atractiva y depende del tipo de sistema que se emplee, de la ubicación del terreno elegido, del tipo de edificación proyectado y de la funcionalidad de las viviendas propuestas para el caso. el plan de ventas es crucial, cuando se tiene un mercado cautivo es ideal.

Por ejemplo: las fuerzas armadas, el colegio médico, el magisterio entre otros. en estos casos, se firman convenios para canalizar las ventas y las cobranzas a través de los fondos de vivienda de las instituciones, con la constructora, el promotor y los compradores o adjudicatarios.

El perfil económico puede tener otras variables que aproxime mas el costo y rentabilidad del programa a la oferta del mercado.

Por Miguel Pardo

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