Sabemos que nadie cuando compra o visita un
departamento para alquilar o comprar verifica si realmente es para vivienda o
apto profesional, tampoco cuantos departamentos hay, (que con solo ver el
portero nos daríamos cuenta), ni si el administrador es eficiente, si las
expensas son como nos contó la inmobiliaria, si hay morosos por expensas, si
hay incobrables o cuantas unidades están ocupadas o no, en síntesis, nadie pide
el reglamento de copropiedad para leerlo ni siquiera la liquidación de las
últimos tres recibos de expensas, fundamental, además de la vista de la Unidad
funcional y el estado de la pintura…
Ni hablar si alquilo o compro el local que esta en PB a la calle de ese
edificio en PH, y no uso el ascensor, y debo pagar por su reparación, y montón de cosas, como por ej. el
porcentaje de expensas a pagar según el Reglamento, con relación al local.

Es claro entonces que en la propiedad horizontal todas las
decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad
denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los
propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece
a través de un “reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario,
las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios
individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones
basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos
derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.

Se calcula que sólo en Buenos Aires y el conurbano
existen más de cien mil edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal
y que además se trata de un sector de la sociedad muy problematizado, descuidado
por la legislación y también por la educación. La única ley orgánica
que regula la PH es la 13.512 del año
1948, que desde entonces no sufrió ningún “aggiornamiento” y debiera
hacérsele algunas enmiendas acordes con los tiempos.

El Consorcio de Propietarios es una sociedad sin fines de lucro, y
que como sociedad no vende ningún producto. Todo lo que se produce lo consumen
los propietarios, compra y contrae obligaciones con terceros, que de no
cumplirse afectan a todos los propietarios en forma proporcional. Cuenta con
equipos e instalaciones, además consume insumos, contrata personal operativo y
nombra representantes. Todo esto con un único fin, asegurar la
mejor calidad de vida para el consorcio.

En la propiedad horizontal cada propietario es dueño
“dominus”, “señor” absoluto de su departamento o local,
pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como
terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.

Para vivir en Propiedad Horizontal, son necesarios
ciertos conocimientos previos, así como también la aceptación de determinadas
condiciones. No todo esta permitido. Hay quienes creen que el titulo de
propiedad de una Unidad Funcional, es la autorización para actuar con libertad,
tanto dentro de los ambientes de su departamento como en los espacios comunes
del Edificio.

Así surge uno de los principales problemas de quienes
habitan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal, la Convivencia. A esto le sumamos los
inconvenientes con el Mantenimiento
Estructural del Edificio: Cañerías con pérdidas, Ascensor que
funciona en días pares, etc. Ineficiencia de los Contratistas. Elevado precio
de las Reparaciones. Incumplimiento del Personal de Limpieza o Encargado del
Edificio, y tenemos un dolor de cabeza difícil de terminar…

Los consorcios

Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando
compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad
Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además,
pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de
consortes a quienes no conoce. Además, con socios que van y vienen, que no son
siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los
conoce porque nadie se los presenta. Cuando se encuentra en el ascensor con
alguno de ellos, a veces no sabe bien si es un nuevo vecino o un ladrón.

Además, cuántos propietarios de unidades en PH saben
que esa relación con los demás propietarios o consortes está regida por un
contrato llamado “Reglamento de Copropiedad y Administración”
redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.

No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante
las horribles y extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente
conceptualiza. De modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el
familiar hasta el político, son series de parlamentos que van y vienen y no se
encuentran. No se sacan conclusiones. Quiere decir que cada uno sigue pensando
como pensaba.

Hay asambleas
de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más desorientada
que cuando comenzó. Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas. Porque
el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un
diálogo. Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno
habla por su cuenta.

Sin embargo debiera ser un espacio para hablar, sacar
conclusiones, resolver si el administrador es removido, si esta haciendo las
cosas bien, si hay un nuevo consorcista, si el de al lado tiene una mascota
cuando no debía, si algún depto se destina a (como me ha pasado) fines “non santos”, si se debe pintar la
pared con humedad del hall y si González se puso al día con las expensas. Todo
quedara registrado en las Actas de Asamblea (con día, hora, y firma de cada uno
de los presente, con relato de lo que se hablo y resolvió), y se tomara
decisión en función de tales mayorías (quórum).

Dos son las autoridades en un
Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y
extraordinarias. En segundo lugar, el administrador, llamado también representante de los propietarios por la
ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y
los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas
conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres
libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la
administración del edificio.

El Administrador

El administrador está unido a los propietarios por un

mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un
propietario ausente, también está unido por un mandato. El mandante le encarga
al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación.

Quienes pretenden administrar deben saber que esa
tarea adquiere día a día mayor importancia y requiere de cierta especialización
y de ninguna manera debería fomentarse la autoadministración. Si es que ésta es
decidida libremente por los propietarios el derecho de propiedad implica
también el derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad. Pero
la experiencia demuestra, que a veces cuesta mucho menos desplazar a un mal
administrador de su cargo que a un “grupo” constituido por
propietarios. Es por eso que también es necesaria la capacitación del
administrador y hasta su colegiación,
según muchos creemos, además de anotarse en el registro correspondiente.

Una de las principales tareas del administrador es
recaudar expensas para proveer al mantenimiento del edificio. Debemos saber que
nuestro código procesal considera que los certificados de deudas por expensas
expedidos por los administradores en condiciones reglamentarias, tienen fuerza
ejecutiva. ¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un propietario no
pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa deuda y
solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un
pagaré o un cheque. Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama
“juicio ejecutivo”.

Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u
otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja
dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema
transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos
dentro de la figura genérica de la defraudación (arts. 172 y 173) que podrían
corresponder al administrador infiel.

Obrara con culpa quien obra mal pero sin intención de
dañar. Y obrara con dolo quien obra mal pero con expresa intención de dañar.
Por eso, sobre la ausencia o existencia de ese elemento puede decirse que
existen conductas culposas y dolosas de
ciertos administradores

El reglamento de copropiedad y
administración

El reglamento de copropiedad y administración es
considerado un contrato de
adhesión.
Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes,
sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas, y los demás no
intervienen en su redacción, solo se pliegan con su firma. Al comprar una
unidad el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si
lo hubiera firmado. (Ej. Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos
celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no
podemos discutir sus condiciones. Tarjeta de Crédito, firmamos con el banco un
contrato de adhesión)

Al reglamento de copropiedad y administración se lo
debe distinguir del reglamento interno. La diferencia es que el primero es
anterior a las ventas de las unidades. Como dijimos, el dueño del edificio
original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de
copropiedad y administración. Y debe hacerlo siempre por escritura pública e
inscribirlo en el Registro de la Propiedad . En cambio, el reglamento
interno es el que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los
propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y no respecto de
terceros no es necesario que sea efectuado por escritura pública.

¿Qué
son los “Consejos de
Administración”?

No figuran en ninguna ley y son creaciones más o
menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas. De hecho carecen
de facultades para disponer y sirven para controlar la administración en la
medida en que el administrador se los permite y de servir de vínculo entre éste
y la masa de propietarios. Puede decirse que son “consejos” con
“S” y no con “C”. (No deriva esa palabra de
“concilio” sino del verbo “aconsejar”) Es decir,
no deliberan sino que sólo aconsejan, no
ejecutan nada.

Casi todos los problemas que acusan a los consorcios
provienen de que el control de la gestión es realizado únicamente por la
asamblea. Atento la especial forma
jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país, salvo el caso de
que el administrador haya cometido algún delito, el juez no atenderá reclamos de consorcistas
individuales, debiendo éstos “agotar primero la vía consorcial”,
reuniéndose en asambleas en las condiciones que fija aquél reglamento redactado
por el constructor o primer dueño del edificio.

El reunirse en asambleas, que era una tarea
relativamente fácil en el año en que nació la ley (porque había pocos edificios
muy grandes en 1948) hoy, con torres y complejos habitacionales de grandes
dimensiones resulta muchas veces imposible.

El consejo de administración de un edificio es un órgano de control,
nexo entre el administrador y los propietarios, siendo su función controlar al
administrador.

Conflictos
entre consorcistas: el arbitraje

A través
de un proyecto de ley que pretende reformar la ley de Propiedad Horizontal, la
fundación
“Liga del Consorcista” propone la “imposición de una cultura del
arbitraje” en los conflictos entre propietarios. La intención es reducir la
cantidad de litigios.

El proyecto de ley impulsado entre otros, por la
diputada Inés Pérez Suárez, propone también “la agilización del régimen de
asambleas” y que el consorcio “no debe ser considerado una empresa”.

La iniciativa
ya ingresó a la Cámara de Diputados y tomó estado parlamentario hace un mes y
medio bajo el número 2.508.

El arbitraje, poco popularizado, aunque de avanzada,
es el método por el cual los conflictos que pueden resolverse recurriendo al
juzgado, se hagan recurriendo a un Arbitro (en Gral. un abogado con mas de 10
años de experiencia), quien, en muy poco tiempo, a un costo muchísimo menor y
con la misma autoridad en su laudo (sentencia) que un juez, resuelva el
conflicto, evitando así tediosos juicios, que generalmente son caros y largos
amen de que “mucha gente no hace el juicio por altos costos que tiene”.

“Salvo los juicios por ejecución de expensas comunes,
todos los conflictos litigiosos suscitados entre propietarios entre sí y entre
éstos y la Administración originados en la interpretación o el cumplimiento del
Reglamento de Copropiedad y Administración deberán ser resueltos por uno o más
árbitros elegidos por las partes de común acuerdo”, dice textualmente el
artículo 18 ter del mencionado proyecto.

Según la iniciativa, y para el caso de no existir
acuerdo, cada parte elegirá un árbitro, los que a su vez deberán elegir por el
medio que juzguen más adecuado, a un tercero. El tribunal así formado, por
mayoría, determinará el procedimiento arbitral más conveniente al caso,
adoptando el vigente en las respectivas jurisdicciones o el de cualquiera otra
de su elección.

“El arbitraje es el medio más indicado, La idea es que con los árbitros
los conflictos se resuelvan en menos de tres meses porque no hay peor
injusticia que la justicia a destiempo”.

Además el proyecto de reforma a la ley de propiedad
horizontal declara que los consorcios no son empresas comerciales ni
industriales, sino que son grupos de vecinos que no pueden estar sometidos a
convenios colectivos.

Otra de las iniciativas que contempla el proyecto es
la acreditación ante el administrador del titular de dominio de cada unidad y
la declaración del número de personas que la habitarán en forma permanente.

Esta disposición tiende a evitar el grave problema de seguridad que
suelen sufrir los consorcios, pues a menudo nadie sabe quién es quién dentro
del edificio ni cuántas personas usan las instalaciones comunes.

La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal sita en Perú 570 Tel.: 4342-2232

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