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Alquilar una propiedad o comercio: todo un tema

Todos tuvimos, o escuchamos hablar, de malas experiencias con un alquiler. Lo que debe saber para evitarlas.
  
  

El contrato de alquiler
suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para inquilino como para
locador, como a veces para el garante, aunque  no en todos los casos, pero todos conocemos historias de alguien a
quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien le
destrozaron el departamento inquilinos mal habidos, de quien estuvo años peleando por
desalojar a otros inquilinos, o bien locadores obsesivos o abusivos a la hora
de renovar el bendito contrato.
 

Pocos saben que en general los contratos
de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres, al menos
eso dice la ley, aun con la posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización,
pero quedándose el locador con lo abonado en concepto de deposito, por el
perjuicio que le causa terminar un contrato antes de lo previsto originalmente. 

Contratar por menos o mas tiempo del
previsto por la ley 23091 de alquileres es invalido, es decir, se tendrá por
celebrado por los mínimos y máximos legales, mas allá del convenio entre las
partes.

¿Qué pasa si el inquilino no paga?

En el mismo contrato donde se fija el
plazo, se fija que no podrá dejar de pagar por mas de dos meses, dado esto,
quedara rescindido, es decir, terminado el contrato y el inquilino deberá
desalojarlo, problema que también surge al no ocurrir, instalarse este allí por
un tiempo gratuitamente, mientras que el locador deberá iniciar un juicio para
lo cual deberá invertir tiempo, plata y desventuras. Por esto es que se firma
junto con el contrato, en la mayoría de los casos, el
Convenio de Desocupación, donde este se
compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas estas circunstancias, lo
que acelera el posterior desalojo.

Están prohibidas todo tipo de reformas en
la propiedad, ya sea particular o comercial, sin antes tener el consentimiento
(mas vale por escrito) del dueño o locador, dado que en algunos casos no estarán
de acuerdo y habrá que volver atrás, y en otros mejores, pagan toda esa mejora
o renovación, o la mitad de la misma, dado que una vez retirados los inquilinos
se beneficio con esta ya que queda. 

¿Se
puede subalquilar?

¿Qué pasa si subalquilo el inmueble, comercio o casa a
otro, es decir, me voy de viaje o me conviene alquilar una habitación aparte, o
bien me alquilan por $ 300 y yo subalquilo por $400, se puede hacer? No, esta
prohibido por ley y en general por contrato.

¿Qué pasa cuando quien ocupa el lugar hace destrozos en el mismo? 

Muchos tenemos la experiencia del parquet levantado, las
paredes sucias, el papel de las mismas deshecho o bien, los caños salidos de su
lugar, muchas cosas con el fin de dañar. Esto deberá ser indemnizado al
locador, dado que no surge del “normal uso de las cosas”, razón por la que se
pide deposito al inicio, garantía y referencias comerciales (veraz, etc.) y de
titularidad, de quien alquilara para no sufrir estos inconvenientes. 

¿Existe un plazo máximo de alquiler? 

Sí, el de 10 años, y
como en el mínimo, pactar por mas tiempo implicara que se tiene convenido por
10.
 

¿Puedo exigir que me renueven el contrato? 

No, se convendrá entre ambas
partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá
desalojar al inquilino por causa alguna antes de los dos años o tres según el
caso. De decidir hacerlo se formalizara un nuevo contrato con nueva fecha.
 

¿Por
qué es tanto trastorno convertirse en garante? 

El garante es quien da fe de que
el inquilino pagaré, por lo que cree firmemente en el desde el momento que
acepta tal carga. Mientras que para el locador, será una segunda cuerda de
donde agarrarse si el primero, es decir, el inquilino, falla. 

Cuando se escucha
por ahí “me embargaron la casa por ser garante”, lo que ocurrió es que luego de
recurrir insistentemente y ya en juicio y con sentencia contra el inquilino
este no puede pagar, no tiene sueldo, ni cuenta bancaria, ni trabajo
evidentemente, ni siquiera a veces voluntad de pago, por lo que se va contra la
garantía, esos pobres confiados a los que terminaron traicionando. 

No esté todo
perdido para ellos dado que podrán reclamar posteriormente por tal “traición”
contra el “inquilino” que ya no lo es, siempre y cuando posea algo para
embargarle, sino no habrá forma de cobrar, ¿no?

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