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Finanzas personales y economía familiar

El boleto de compraventa no nos hace dueños

Varias consultas llegan al Estudio, de interesados en comprar o que han comprado y quieren escriturar o vender, inmuebles, lotes, en Capital o Provincia, con boleto de compraventa...

Es importante que sepan el riesgo que se asume al comprar, si quien firma el boleto no es el verdadero dueño de la cosa.

Recuerden que nadie puede vender lo que no tiene, por tanto si no soy dueño registral de ese inmueble, por más que haga un boleto donde venda, no significa nada. 

El boleto de compraventa no es mas que un documento privado entre partes donde A se compromete a dar a B la propiedad en venta, la que deberá formalizarse luego por escritura traslativa de dominio, PERO NO NOS HACE DUEÑOS. 

Por eso es que suele abonarse un 30% del valor del inmueble que se transmite en general cuando se hace el Boleto y el resto en la Escritura, porque carece este documento de validez ante otros que no sean esos dos que firmaron.

Si compro un inmueble con boleto, debo tener la certeza que la escrituración no esta muy lejos, (60 días) y mas importante aun, que el verdadero dueño existe y va a firmar la escritura, y es el mismo que firma el boleto. 

El cuento del tío es usual: “A va a la municipalidad del lugar, verifica los terrenos “abandonados” y los pone en venta por $2. Se presentan muchos interesados, compran, A desaparece y los compradores, jamás escrituran y jamás venden. Tiempo después la Municipalidad o verdaderos dueños los reclaman, y esta gente debe desalojar, perdiendo su vivienda y todo lo construido. 

El titular registral, es el que figura en el Registro de la Propiedad Inmueble, producto de la escritura que se hizo de ese inmueble (tramite que hace el escribano como parte de su trabajo).

Si ese dueño me transmite su propiedad, haremos una escritura nueva de venta, y figuraré allí entonces yo desde esa fecha como dueño de esa propiedad. En cambio si solo hago un boleto, que no se registra (porque los boletos no se registran) seguirá siendo dueño el que figura en el Registro. 

Si quien me vende nunca escritura conmigo, yo jamas prodré vender este inmueble (porque nunca fui dueño en realidad)

El boleto sirve para comprometer al otro a la escritura, pero no me hace dueño ante los demás. 

Las preguntas mas usuales:

¿Con un boleto puedo escriturar?, sí, si el otro es dueño de ese inmueble. Si no quiere escriturar ¿puedo intimarlo, obligarlo? Sí, a través de Carta Documento y eventualmente con un  juicio de escrituración.

Si el dueño registral no existe (no lo ubico o se murió) ¿puedo escriturar? NO, siempre dependerá del juez o los herederos.

Si quien me vendió era el pariente del dueño registral, ¿puedo escriturar con este? Imposible, solo se escritura con el dueño registral

¿Puedo usucapir un inmueble si tengo boleto? Sí puedo, si cumplo con los otros requisitos de la Usucapión (Prescripción adquisitiva).

¿Podré constituir mi casa como bien de familia con un boleto? No

¿Podré sacar un crédito o hipoteca? ¿Me pueden embargar? No

¿Pagaré bienes personales? No 

QUIEN COMPRA CON BOLETO Y NUNCA ESCRITURA DEBE ESTAR ADVERTIDO DE ESTO. La mayoría de los que compran con Boleto construyen en ese terreno, creyéndose dueños, exponiéndose a un reclamo (y desalojo) si viene el dueño luego, y en realidad hasta escriturar no son dueños, y nada pueden reclamarle a otro, ni las mejoras, ni la plata para mejorar esa propiedad… 

Muchos ven un terreno en venta grande y muy económico y no averiguan nada, y lo compran, y se compran un gran y caro problema… 

¿Qué debe hacerse entonces? ¿Qué recaudos debo tomar?

 

  

  1. ASEGURARSE QUE QUIEN ME ESTA VENDIENDO LA PROPIEDAD (CON BOLETO COMO SUELE HACERSE) SEA EL DUEÑO REGISTRAL, PIDIENDO UN INFORME AL REGISTRO DONDE ESTE INSCRIPTA ESTA PROPIEDAD 
     
  2. SI ES EL DUEÑO, ENTONCES VER QUE NO TENGA GRAVAMENES O EMBARGOS y pueda escriturar cuando así lo decidan 
     
  3. SI NO LO ES, NO COMPRAR, POR MAS BARATO Y CONVENIENTE QUE SEA, YA QUE ES PLATA TIRADA. No están comprando mas que la posibilidad de ocupar la propiedad, con el riesgo que en cualquier momento los desalojen. 
     
  4. En cualquier caso, SEÑAR CON ESTE QUE QUIERE VENDERNOS, PERO SUPEDITANDO, CONDICIONANDO LA COMPRA DE ESA PROPIEDAD A QUE EFECTIVAMENTE SE PUEDA ESCRITURAR, ENTONCES SI ESTO NO ES ASÍ, NO HABRE PERDIDO NI PLATA NI LA ILUSIÓN.

Desde ya, las decisiones que tomamos nos marcan el destino, no se lamenten luego, tomen los recaudos del caso.

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Vanesa Di Cataldo
Abogada

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