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Auditoría de consorcios

En los Consorcios de Propiedad Horizontal debe someterse a consideración de la Asamblea de Copropietarios la rendición de cuentas del administrador. Antes de su aprobación o rechazo, es conveniente solicitar una auditoría, que tiene por finalidad analizar la gestión del Administrador, como así también el análisis del Balance Anual, los gastos efectuados y la situación del Consorcio

Los consorcios de Propiedad Horizontal se rigen por la ley 13512 y el Reglamento de Copropiedad de cada edificio.

El monto de expensas que paga cada copropietario se calcula en base al porcentual que corresponde a cada unidad funcional (este porcentual está fijado en el Reglamento de Copropiedad) sobre el monto total de gastos mensuales.

Existen edificios con servicios centrales (calefacción y agua caliente, por ejemplo) y otros con servicios individuales.

Los gastos que componen las expensas mensuales contienen: los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, ayudante), los servicios centrales (sí corresponden), los gastos de mantenimiento de ascensores, bombas, portero eléctrico, luz, seguro del edificio, honorarios administración, vigilancia (si corresponde), etc. y los gastos de mantenimiento (reparaciones, pintura, etc.).

En la mayoría de los edificios de propiedad horizontal existe un administrador, designado por la asamblea de copropietarios y una comisión integrada por propietarios, también elegidos por asamblea. El administrador es el responsable legal del Consorcio, estableciéndose entre este y el consorcio un contrato de mandato. Respecto a la comisión si bien no está contemplada en la ley 13512 su función es colaborar con el administrador.

En los consorcios debe realizarse una Asamblea Ordinaria anual a fin de poner a consideración la situación del consorcio, los gastos efectuados, y la rendición de cuentas del administrador. A su vez, pueden realizarse Asambleas Extraordinarias.

La forma de convocarse así como el quórum necesario para sesionar está contemplado en el Reglamento de Copropiedad. También deben aprobarse o no las rendiciones de cuentas del administrador en caso de cesar en sus funciones.

Generalmente en la Asamblea anual se ponen a consideración los gastos y la rendición de cuentas y su aprobación se hace sin efectuar controles en los comprobantes respaldatorios de los gastos.

Sin duda, aprobar la gestión realizada por un tercero, sin suficientes elementos de juicio y conocimientos para evaluar su actuación, desconociendo la eventual existencia de deudas previsionales, o sanciones fiscales por haber recibido comprobantes que no cumplen con las normas impositivas, es asumir una responsabilidad y consecuentemente un riesgo muy importante.

¿Por qué solicitar una auditoría? Porque se delega la tarea de control en un profesional, independiente del administrador y del consorcio, que analiza los gastos y efectúa los controles necesarios y realiza un informe final sobre la situación del Consorcio, manifestando su opinión y permitiendo de tal modo a la asamblea de copropietarios tomar la decisión de aprobar o no la rendición de cuentas anual.

A su vez, se le pueden solicitar que efectúe recomendaciones a efectos de mejorar la gestión. Mejorar la gestión, implica el manejo más eficiente de los recursos a fin de proveer mejores servicios al edificio, al menor costo, o sea con menores expensas.

 

 

 

 

Silvana Coria
Contadora Pública

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